ગુજરાત હાઇકોર્ટનો ચુકાદો: છેતરપિંડી અને અપૂરતી કિંમતના આધારે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ રદબાતલ ન થઈ શકે, જસ્ટિસ જે.સી. દોશીની અદાલતે અપીલ ફગાવી

ગુજરાત હાઇકોર્ટે જમીન અને મિલકતના દસ્તાવેજોની કાનૂની માન્યતા અંગે એક અત્યંત મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો આપતાં સ્પષ્ટ કર્યું છે કે એકવાર વિધિવત રીતે નોંધાયેલ (રજિસ્ટર્ડ) વેચાણ દસ્તાવેજ (Sale Deed) ચલાઈ ગયા પછી, સંપૂર્ણ વિચારણા (મૂલ્ય) ન મળી હોવાના કે છેતરપિંડીના સામાન્ય આક્ષેપોના આધારે તેને રદબાતલ જાહેર કરી શકાય નહીં. ગુજરાત હાઇકોર્ટના માનનીય જસ્ટિસ જે. સી. દોશીએ વડોદરા જિલ્લાના બિલ ગામની કિંમતી જમીન સંદર્ભે દાખલ કરાયેલી પ્રથમ અપીલ (R/First Appeal No. 2539/2024) ને આખરી સુનાવણી બાદ ફગાવી દઈને વડોદરાની ટ્રાયલ કોર્ટના ચુકાદાને સંપૂર્ણપણે માન્ય રાખ્યો છે.

વિવાદનું મૂળ અને દાવવાની વિગત

આ કેસની વિગતો અનુસાર, વડોદરા જિલ્લાના તાલુક અને મોજે બિલ ગામે આવેલી સર્વે નંબર 415 (બ્લોક નંબર 303), ક્ષેત્રફળ 0-65-76 હેક્ટર-ચો.મી. જમીન મૂળ ચતુર્ભુજ વિઠ્ઠલભાઈ પટેલની માલિકીની હતી. તેમણે કરેલી રજિસ્ટર્ડ વસિયતનામું (Will) ના આધારે મહેસૂલી ચોપડે એન્ટ્રી નં. 2237 થી મૂળ વાદી જ્યોત્સનાબેન રમણભાઈ પટેલ તથા અન્ય કાયદેસરના વારસદારોના નામે જમીન ચડી હતી. વાદીઓએ વડોદરા સિવિલ કોર્ટમાં દાવો (Special Civil Suit No. 181/2012) દાખલ કરીને આરોપ લગાવ્યો હતો કે દલાલ અંકુશભાઈ/શૈલેષભાઈ પટેલ (પ્રતિવાદી નં. 2) અને ખરીદનાર બ્રિજેશસિંહ કિશોરસિંહ ચૌહાણ (પ્રતિવાદી નં. 1) એ કાવતરું રચીને જમીન હડપ કરવાનો પ્રયાસ કર્યો હતો. વાદીઓ અનુસાર, ચોરસ મીટરદીઠ રૂ. 1,050 ના ભાવે વાતચીત થઈ હતી અને સાટાખત (Agreement to Sell) કરવાના બહાને 07 જુલાઈ 2011ના રોજ સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરીએ સહીઓ મેળવી લેવાઈ હતી. વાદીઓનો દાવો હતો કે રજિસ્ટ્રેશન વખતે સમય ઓછો હોવાનું અને કમ્પ્યુટર સિસ્ટમ બંધ હોવાનું કહીને લખાણ વાંચવા દીધું નહોતું અને સાટાખતના બદલે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી લેવાયો હતો. દસ્તાવેજમાં દર્શાવેલી રૂ. 85,34,000 ની રકમ સામે તેમને માત્ર રૂ. 50 લાખ (ચાર ચેક મારફતે) જ મળ્યા હતા અને બાકીની રકમ ચૂકવાઈ નહોતી. આ ઉપરાંત જમીનનો અમુક ભાગ રસ્તામાં સંપાદિત થયો હોવાથી 'ફ્રેગમેન્ટેશન એક્ટ' (ટુકડા કાયદા) નો ભંગ થયો હોવાનો પણ દાવો કરાયો હતો. વડોદરાની 13મી એડિશનલ સિનિયર સિવિલ જજની કોર્ટે 10 મે 2024ના રોજ આ દાવો ફગાવી દીધો હતો, જેની સામે વાદીઓએ હાઇકોર્ટના દ્વાર ખટખટાવ્યા હતા.

બંને પક્ષોની દલીલો અને કાનૂની મુદ્દા

હાઇકોર્ટમાં વાદીઓ વતી એડવોકેટ મનન પંડ્યા અને એસ.પી. મજમુદારે દલીલ કરી હતી કે વાદીઓ સાથે છેતરપિંડી કરીને વેચાણ દસ્તાવેજ બનાવવામાં આવ્યો હોવાથી 'non est factum' નો સિદ્ધાંત લાગુ પડે છે. તેમણે દલીલ કરી હતી કે પૂરી રકમ ચૂકવાઈ નથી અને કબ્જો પણ સોંપાયો નથી, તેથી 'ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ' ની કલમ 54 મુજબ આ વેચાણ કાયદેસર ગણાય નહીં. વધુમાં, ઇન્કમ ટેક્સ એક્ટની કલમ 269ST મુજબ રૂ. 2 લાખથી વધુ રોકડ વ્યવહાર ગેરકાયદે હોવાથી કરાર રદબાતલ થાય છે.

બીજી તરફ, પ્રતિવાદી ખરીદનાર બ્રિજેશસિંહ ચૌહાણ વતી સિનિયર કાઉન્સેલ મેહુલ શાહ અને એડવોકેટ જીગર રાવલે દલીલ કરી હતી કે વાદીઓએ અદાલત સમક્ષ સત્ય છુપાવ્યું છે. ક્રોસ-એક્ઝામિનેશન (ઊલટતપાસ) માં વાદી જ્યોત્સનાબેને પોતે રૂ. 50 લાખના ચેક ઉપરાંત રૂ. 35,34,000 રોકડા મળ્યા હોવાનું અને તેની પહોંચ (વાઉચર) પર સહી કરી હોવાનું સ્વીકાર્યું હતું. સુપ્રીમ કોર્ટના પ્રસ્થાપિત ચુકાદાઓ (જેવા કે Dahiben v. Arvindbhai અને Hemalatha v. Tukaram) ટાંકીને રજૂઆત કરાઈ હતી કે એકવાર રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ થઈ જાય એટલે માલિકી હસ્તક થઈ જાય છે. જો બાકી રકમનો વિવાદ હોય તો નાણાં વસૂલી (Recovery of Money) નો દાવો થઈ શકે, પરંતુ રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ રદ કરી શકાય નહીં.

હાઇકોર્ટનું અવલોકન અને આખરી આદેશ

જસ્ટિસ જે. સી. દોશીએ તમામ પુરાવાઓ, રજિસ્ટ્રેશનનો સમય (જે 45 મિનિટથી વધુ ચાલેલો) અને સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાઓનું બારીકાઈથી પૃથ્થકરણ કર્યા બાદ મહત્વના કાનૂની સિદ્ધાંતો સ્પષ્ટ કર્યા:

 * રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજની પવિત્રતા: નોંધાયેલા દસ્તાવેજ સાથે કાયદાકીય માન્યતાની મજબૂત ધારણા જોડાયેલી હોય છે. ચોક્કસ પુરાવા વગર માત્ર છેતરપિંડીના અસ્પષ્ટ કે સામાન્ય આક્ષેપો (vague allegations) કરવાથી રજિસ્ટર્ડ વેચાણ ખત રદ થઈ શકે નહીં.

 * અપૂરતી અવેજ રકમનો મુદ્દો: ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ મુજબ, જો વેચાણ દસ્તાવેજમાં શરતી જોગવાઈ ન હોય તો રજિસ્ટ્રેશન થતાં જ માલિકીનો હક બદલાઈ જાય છે. પૂરી અવેજ રકમ ન મળી હોવાના આધારે દસ્તાવેજ રદબાતલ થતો નથી.

 * ટુકડા કાયદો: ફ્રેગમેન્ટેશન એક્ટના ભંગ અંગે વાદીઓ કોઈ નક્કર પુરાવા રજૂ કરી શક્યા નહોતા કે કોઈ સક્ષમ મહેસૂલી સત્તામંડળે તેને રદ ઠેરવ્યો નહોતો.

હાઇકોર્ટે ટ્રાયલ કોર્ટના ચુકાદાને યોગ્ય ઠેરવીને વાદીઓની પ્રથમ અપીલ ફગાવી દીધી છે. અદાલતે વાદીઓ દ્વારા ડિપોઝિટ કરાવાયેલી રકમ વ્યાજ સાથે પરત કરવાનો આદેશ આપ્યો હતો, પરંતુ આ ચુકાદા સામે ઉપલી અદાલતમાં જવા માટે ચુકાદાના અમલ પર સ્ટે આપવાની વાદીઓની વિનંતી સખત રીતે ફગાવી દીધી હતી.