દિલ્હી હાઈકોર્ટનો મોટો ચુકાદો: “પાવર ઓફ એટોર્ની માલિકી હક આપતી નથી” — GPA ધારકને રૂ. 1.01 કરોડથી વધુ રકમ અને 8% વ્યાજ ચૂકવવાનો આદેશ

‘ઇરિવોકેબલ’ પાવર ઓફ એટોર્ની પણ મિલકતની માલિકી ટ્રાન્સફર કરતી નથી; એજન્ટે માલિક વતી મેળવેલી રકમ માલિકને આપવી જ પડે: દિલ્હી હાઈકોર્ટ

નવી દિલ્હી: જમીન અને મિલકતના વ્યવહારોમાં જનરલ પાવર ઓફ એટોર્ની (GPA)ના ઉપયોગ અને તેના આધારે માલિકી હકનો દાવો કરવાની પ્રથાને લઈને દિલ્હી હાઈકોર્ટે અત્યંત મહત્વપૂર્ણ અને સ્પષ્ટ ચુકાદો આપ્યો છે. કોર્ટે જણાવ્યું છે કે જનરલ પાવર ઓફ એટોર્ની માત્ર એજન્સીનો દસ્તાવેજ છે અને તે કોઈપણ અચલ મિલકતનો માલિકી હક, ટાઇટલ અથવા હિત ટ્રાન્સફર કરતી નથી. ‘ઇરિવોકેબલ’ પાવર ઓફ એટોર્ની હોવા છતાં પણ એટોર્ની ધારક મિલકતનો માલિક બની જતો નથી.

દિલ્હી હાઈકોર્ટના ન્યાયમૂર્તિ નીના બંસલ કૃષ્ણાએ ભીષમ મહેતાની અપીલ ફગાવી દીધી છે અને નીચલી અદાલતના ચુકાદાને યથાવત રાખ્યો છે. આ ચુકાદા હેઠળ ભીષમ મહેતાને તેમની સ્વર્ગસ્થ ભાભી કુસુમ મહેતાના કાયદેસર વારસદારોને રૂ. 1,01,78,074 સાથે વાર્ષિક 8 ટકા વ્યાજ ચૂકવવાનો આદેશ યથાવત રાખવામાં આવ્યો છે. હાઈકોર્ટનો આ ચુકાદો 31 ઓગસ્ટ, 2026ના રોજ જાહેર કરવામાં આવ્યો હતો.

26 વીઘા જમીનનો વિવાદ કેવી રીતે શરૂ થયો?

કેસના રેકોર્ડ અનુસાર, વર્ષ **1985માં કુસુમ મહેતા અને અન્ય ત્રણ મહિલાઓએ દિલ્હીના નજીફગઢ તહસીલ હેઠળ આવેલા પાપરાવત ગામમાં 26 વીઘા ખેતીની જમીન ચાર અલગ અલગ રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ દ્વારા ખરીદી હતી. રેવન્યુ રેકોર્ડમાં પણ ચારેય મહિલાઓના સંયુક્ત નામ દાખલ કરવામાં આવ્યા હતા અને કુસુમ મહેતાનો જમીનમાં 1/4 અવિભાજિત હિસ્સો હતો.

પછી ભીષમ મહેતા કુસુમ મહેતાના જનરલ પાવર ઓફ એટોર્ની ધારક તરીકે કાર્ય કરતા હતા. વિવાદ ત્યારે ઊભો થયો જ્યારે તેમણે અન્ય સહ-માલિકોના હિત સાથે સમગ્ર જમીનનું વેચાણ કર્યું.

GPA ધારક તરીકે રૂ. 6.95 કરોડમાં જમીન વેચી

કોર્ટના ચુકાદા મુજબ, ભીષમ મહેતાએ કુસુમ મહેતા અને અન્ય સહ-માલિકોના જનરલ પાવર ઓફ એટોર્ની ધારક તરીકે 11 એપ્રિલ, 2011ના રોજ સમગ્ર જમીન રૂ. 6,95,11,500માં વેચી હતી.

કુસુમ મહેતાના 1/4 હિસ્સાની વેચાણ રકમ રૂ. 1,73,77,875 થતી હતી. પરંતુ તેમના ખાતામાં માત્ર રૂ. 71,99,801 જ ટ્રાન્સફર કરવામાં આવ્યા હતા અને બાકીની રૂ. 1,01,78,074 રકમ રોકી રાખવામાં આવી હોવાનું કોર્ટ સમક્ષ આવ્યું હતું.

કુસુમ મહેતાના અવસાન બાદ તેમની ત્રણ દીકરીઓ—ગીતા વિગ, હેમલતા ચંદા અને દીપ્તિ ધીંગરાએ બાકી વેચાણ રકમ મેળવવા માટે કાયદાકીય કાર્યવાહી શરૂ કરી હતી.

“રૂ. 72 લાખ ફ્રેન્ડલી લોન હતી” — દલીલ કોર્ટમાં ટકી નહીં

ભીષમ મહેતાએ કોર્ટમાં દલીલ કરી હતી કે કુસુમ મહેતાના ખાતામાં જમા કરાવવામાં આવેલી અંદાજે રૂ. 72 લાખની રકમ જમીનના વેચાણની રકમનો ભાગ નહોતી, પરંતુ તેમને આપવામાં આવેલી વ્યાજમુક્ત ‘ફ્રેન્ડલી લોન’ હતી.

પરંતુ હાઈકોર્ટે નોંધ્યું કે આ જ સમયગાળા દરમિયાન અન્ય બે સહ-માલિક મહિલાઓના ખાતામાં પણ એકસરખી રૂ. 72 લાખની રકમ જમા કરવામાં આવી હતી.

કોર્ટના જણાવ્યા અનુસાર, ત્રણ અલગ અલગ સહ-માલિકોએ એક જ સમયે, એક જ રકમની અને એકસરખી શરતોવાળી ફ્રેન્ડલી લોન લીધી હોવાનો દાવો વિશ્વસનીય લાગતો નથી. આ હકીકતથી લોનનો બચાવ નબળો પડી ગયો અને કોર્ટના મતે એકસરખી રકમની જમા જમીનના વેચાણની રકમનો જ ભાગ હોવાનું સ્પષ્ટ થતું હતું.

કોર્ટએ વધુમાં નોંધ્યું કે કુસુમ મહેતાએ તેમના આવકવેરા રિટર્નમાં આ રકમને જમીનના વેચાણમાંથી પ્રાપ્ત થયેલી લાંબા ગાળાની મૂડીલાભ રકમ તરીકે દર્શાવી હતી અને તેના પર કર પણ ચૂકવ્યો હતો. બીજી તરફ, કથિત લોનને સાબિત કરવા માટે કોઈ લેખિત દસ્તાવેજ, લોન એગ્રીમેન્ટ અથવા વિશ્વસનીય હિસાબી પુરાવો રજૂ કરવામાં આવ્યો નહોતો.

હાઈકોર્ટનું સૌથી મહત્વપૂર્ણ અવલોકન: GPA માલિકીનો દસ્તાવેજ નથી

આ કેસમાં ભીષમ મહેતાની મુખ્ય દલીલ હતી કે તેમને આપવામાં આવેલી પાવર ઓફ એટોર્ની ‘ઇરિવોકેબલ’ હતી અને તેમાં મિલકત અંગે ‘Gift’ સહિતની સત્તાઓ આપવામાં આવી હતી. તેથી તેમના મતે કુસુમ મહેતાનો મિલકત પરનો હક સમાપ્ત થઈ ગયો હતો.

પરંતુ દિલ્હી હાઈકોર્ટે આ દલીલને કાયદેસર રીતે અયોગ્ય ગણાવીને સ્પષ્ટ શબ્દોમાં કહ્યું કે:

“જનરલ પાવર ઓફ એટોર્ની અચલ મિલકતમાં હક, ટાઇટલ અથવા હિત ટ્રાન્સફર કરવાનો દસ્તાવેજ નથી, પરંતુ એજન્સીનો દસ્તાવેજ છે. ઇરિવોકેબલ પાવર ઓફ એટોર્ની પણ એટોર્નીના નામે મિલકતનો માલિકી હક ટ્રાન્સફર કરતી નથી.”

કોર્ટે આ મુદ્દે સુપ્રીમ કોર્ટના મહત્વપૂર્ણ Suraj Lamp & Industries Pvt. Ltd. v. State of Haryana ચુકાદાનો પણ ઉલ્લેખ કર્યો અને જણાવ્યું કે માત્ર GPA આધારિત વ્યવહારો મિલકતનો કાયદેસર ટાઇટલ ટ્રાન્સફર કરતા નથી.

GPA ધારક એજન્ટ છે, માલિક નહીં

હાઈકોર્ટના ચુકાદામાં સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું કે ભીષમ મહેતાને પાવર ઓફ એટોર્ની દ્વારા કુસુમ મહેતાના હિસ્સાની મિલકતનું સંચાલન, દેખરેખ અને તેમના વતી વેચાણ અથવા અન્ય વ્યવહાર કરવાની સત્તા આપવામાં આવી હતી.

પરંતુ આ સત્તા મળવાથી મિલકતનો માલિકી હક તેમના નામે ટ્રાન્સફર થયો હતો એવું કહી શકાય નહીં.

કોર્ટના શબ્દોમાં, ભીષમ મહેતા મિલકતના વ્યવહારમાં કુસુમ મહેતાના એજન્ટ તરીકે કાર્ય કરતા હતા.

એજન્ટે માલિક વતી મેળવેલી તમામ રકમ માલિકને આપવી જ પડે

હાઈકોર્ટે Indian Contract Act, 1872ની કલમ 218નો ઉલ્લેખ કરીને મહત્વપૂર્ણ કાનૂની સિદ્ધાંત લાગુ કર્યો.

આ કલમ અનુસાર, જ્યારે કોઈ એજન્ટ પોતાના પ્રિન્સિપલ અથવા માલિક વતી રકમ મેળવે છે, ત્યારે તે રકમ પ્રિન્સિપલને ચૂકવવાની તેની કાયદાકીય જવાબદારી છે.

કોર્ટે જણાવ્યું કે ભીષમ મહેતાએ ચારેય સહ-માલિકોના વતી કુલ રૂ. 6,95,11,500ની વેચાણ રકમ મેળવી હતી. તેથી કુસુમ મહેતાના 1/4 હિસ્સાની રકમ રૂ. 1,73,77,875 તેમને મળવી જોઈએ હતી. પરંતુ માત્ર રૂ. 71,99,801 ચૂકવવામાં આવ્યા હોવાથી બાકી રૂ. 1,01,78,074 તેમના કાયદેસર વારસદારોને ચૂકવવા માટે ભીષમ મહેતા બંધાયેલા છે.

નીચલી અદાલતનો ચુકાદો યથાવત

આ કેસમાં ટ્રાયલ કોર્ટ દ્વારા અગાઉ રૂ. 1,01,78,074ની ડિક્રી સાથે 11 એપ્રિલ, 2011થી વસૂલાત સુધી વાર્ષિક 8 ટકા વ્યાજ આપવાનો આદેશ કરવામાં આવ્યો હતો.

ભીષમ મહેતાએ આ ચુકાદા સામે દિલ્હી હાઈકોર્ટમાં અપીલ કરી હતી. પરંતુ હાઈકોર્ટે નોંધ્યું કે રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ, અપીલકર્તાના પોતાના નિવેદનો અને ઉપલબ્ધ રેકોર્ડ પરથી સ્પષ્ટ અને નિર્વિવાદ સ્વીકારો સામે આવ્યા હતા

આથી હાઈકોર્ટે નીચલી અદાલતના ચુકાદામાં કોઈ ખામી ન હોવાનું ઠરાવી અપીલ ફગાવી દીધી.

પ્રોપર્ટી વ્યવહારો માટે ખૂબ મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો

દિલ્હી હાઈકોર્ટનો આ ચુકાદો જમીન અને મિલકતના વ્યવહારોમાં પાવર ઓફ એટોર્નીના ઉપયોગને લઈને અત્યંત મહત્વપૂર્ણ માનવામાં આવે છે.

ચુકાદાનો સ્પષ્ટ સંદેશ એ છે કે

- પાવર ઓફ એટોર્નીથી મિલકતનો માલિકી હક મળતો નથી.

- ‘ઇરિવોકેબલ GPA’ પણ આપમેળે ટાઇટલ ટ્રાન્સફર કરતી નથી.

- GPA ધારક માલિકનો એજન્ટ હોય છે.

- એજન્ટ માલિક વતી મેળવેલી વેચાણ રકમ પોતાની પાસે રાખી શકતો નથી.

- રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજમાં નોંધાયેલા માલિકી અને વેચાણ સંબંધિત તથ્યોને બાદમાં સામાન્ય દલીલોથી બદલી શકાય નહીં.

- GPA આધારિત સત્તાનો ઉપયોગ કરીને એજન્ટ મિલકતના માલિક તરીકે પોતાનો દાવો કરી શકતો નથી.

એજન્ટો અને વચેટિયાઓ માટે લાલ બત્તી સમાન સંદેશ

આ ચુકાદો ખાસ કરીને એવા મિલકત વ્યવહારો માટે મહત્વપૂર્ણ છે જ્યાં માલિક કોઈ સંબંધિત વ્યક્તિ, એજન્ટ અથવા અન્ય વ્યક્તિને પાવર ઓફ એટોર્ની આપે છે.

દિલ્હી હાઈકોર્ટે સ્પષ્ટ કરી દીધું છે કે પાવર ઓફ એટોર્ની દ્વારા મળેલી સત્તા અને મિલકતનો માલિકી હક—બંને સંપૂર્ણપણે અલગ બાબતો છે.

એજન્ટને વેચાણ કરવાની સત્તા આપવામાં આવી હોય તો પણ તે વેચાણની રકમનો માલિક બની જતો નથી. તેણે પોતાના પ્રિન્સિપલ અથવા મૂળ માલિકના હિતમાં કાર્ય કરવું પડે છે અને તેના વતી પ્રાપ્ત થયેલી રકમનો યોગ્ય હિસાબ આપવો પડે છે.

દિલ્હી હાઈકોર્ટનો આ ચુકાદો ભવિષ્યમાં પાવર ઓફ એટોર્ની, GPA સેલ, મિલકતની માલિકી અને એજન્ટની જવાબદારી સંબંધિત વિવાદોમાં મહત્વપૂર્ણ માર્ગદર્શક તરીકે ઉપયોગી બની શકે છે.

ચુકાદો: Bhisham Mehta v. Gita Vig & Ors., RFA 645/2022