વેચાણ કરાર, જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની અને રસીદથી માલિકી હક સાબિત થતો નથી: દિલ્હી હાઈકોર્ટનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો, બિન-નોંધાયેલ દસ્તાવેજોના આધારે પાર્ટીશન દાવો ફગાવ્યો

દિલ્હી હાઈકોર્ટે એક મહત્વપૂર્ણ ચુકાદામાં સ્પષ્ટ કર્યું છે કે વેચાણ કરાર (Agreement to Sell), જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની (GPA) અને રસીદ જેવા બિન-નોંધાયેલ દસ્તાવેજો પરથી સ્થાવર મિલકતમાં માલિકી હકનો દાવો કરી શકાય નહીં. કોર્ટએ આવા દસ્તાવેજોના આધારે કરવામાં આવેલા વિભાજન અને ઘોષણાના દાવાને “સ્પષ્ટપણે હેરાન કરનારો” ગણાવીને ફગાવી દીધો હતો.

જસ્ટિસ અમિત બંસલે નોંધ્યું હતું કે વાદીઓનો દાવો માત્ર બિન-નોંધાયેલ દસ્તાવેજો પર આધારિત હતો, જ્યારે પ્રતિવાદીઓના પુરોગામીના પક્ષમાં નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ અસ્તિત્વમાં હતો. તેથી, દાવામાં કોઈ યોગ્ય કારણ દર્શાવાયું નથી અને કાયદાકીય રીતે તે ટકી શકતો નથી.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ

આ કેસ દિલ્હીના કરાવલ નગર ગામમાં આવેલી અંદાજે 1 વિઘા અને 2 બિસ્વાસ જેટલી જમીનને લઈને દાખલ થયો હતો. સ્વ. દિનેશ કુમાર ભાટિયાના કાનૂની વારસદારોએ સ્વ. અમરીશ કુમાર ભાટિયાના વારસદારો સામે CS(OS) 141/2022 તરીકે દાવો દાખલ કર્યો હતો.

વાદીઓનો દાવો હતો કે 7 એપ્રિલ, 1981ના રોજ થયેલા વેચાણ કરાર, GPA અને રસીદના આધારે તેમના પુરોગામી દિનેશ કુમાર ભાટિયાએ પોતાના ભાઈ અમરીશ કુમાર ભાટિયા સાથે મળીને મિલકત ખરીદી હતી અને તેઓ 50 ટકા સંયુક્ત માલિક હતા. તેઓએ મિલકતના વિભાજન અને સંયુક્ત માલિકી જાહેર કરવાની માગણી કરી હતી.

પછીથી કરવામાં આવેલા સુધારામાં, વાદીઓએ 2 જાન્યુઆરી, 1982ના રોજ અમરીશ કુમાર ભાટિયાના પક્ષમાં કરવામાં આવેલી નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજને રદ કરવાની માગણી પણ ઉમેરી હતી.

પ્રતિવાદીઓની દલીલો

પ્રતિવાદીઓએ દલીલ કરી હતી કે ફરિયાદ સિવિલ પ્રોસિજર કોડ (CPC)ના ઓર્ડર VII નિયમ 11(a) અને (d) હેઠળ ફગાવી શકાય છે, કારણ કે તેમાં કાર્યવાહીનું કારણ દર્શાવાયું નથી અને તે સમયમર્યાદા બાદ દાખલ કરાયો છે.

તેઓએ સુપ્રીમ કોર્ટના સુપ્રસિદ્ધ સુરજ લેમ્પ એન્ડ ઇન્ડસ્ટ્રીઝ વિ. હરિયાણા રાજ્ય કેસનો ઉલ્લેખ કરીને કહ્યું કે ATS, GPA અને રસીદ જેવા દસ્તાવેજો માલિકી હક આપતા નથી. વધુમાં, ATS આધારિત હકો અમલમાં મૂકવા માટે ચોક્કસ કામગીરી (Specific Performance) માટે દાવો કરવો જરૂરી હતો, જે વાદીઓએ કર્યો નહોતો.

પ્રતિવાદીઓએ એ પણ દલીલ કરી કે 1982ની નોંધાયેલ સેલ ડીડ જાહેર દસ્તાવેજ હોવાથી, તે બધાને નોટિસ સમાન છે અને ચાર દાયકાઓ પછી પડકારવામાં આવતો દાવો સમયમર્યાદા હેઠળ અવરોધિત છે.

કોર્ટનું વિશ્લેષણ

કોર્ટએ સ્પષ્ટપણે કહ્યું કે સ્થાવર મિલકતમાં માલિકી હક ફક્ત કાયદા મુજબ યોગ્ય રીતે સ્ટેમ્પ અને નોંધાયેલ કન્વેયન્સ ડીડ દ્વારા જ ટ્રાન્સફર થઈ શકે છે. ATS, GPA અથવા રસીદ પરથી માલિકી હક ઊભો થતો નથી.

કોર્ટએ સુપ્રીમ કોર્ટના તાજેતરના ચુકાદા રમેશ ચંદ વિ. સુરેશ ચંદ (2025) નો પણ ઉલ્લેખ કર્યો, જેમાં સ્પષ્ટ કરાયું હતું કે GPA કોઈપણ રીતે માલિકી હકના ટ્રાન્સફરનું સાધન બની શકતું નથી.

જસ્ટિસ બંસલે નોંધ્યું કે વાદીઓએ ચોક્કસ કામગીરી માટે દાવો કર્યો નહોતો અને વિક્રેતાને દોષિત પણ ઠેરવ્યા નહોતા. વધુમાં, વાદીઓના પુરોગામી 1985 સુધી જીવિત હોવા છતાં તેમણે ક્યારેય 1982ની નોંધાયેલ સેલ ડીડને પડકાર્યો નહોતો.

કોર્ટનો કડક અભિગમ

કોર્ટએ જણાવ્યું હતું કે જો ફરિયાદના અર્થપૂર્ણ વાંચન પરથી જણાય કે દાવો કોઈ યોગ્ય આધાર વગરનો છે અને માત્ર હેરાન કરવા માટે દાખલ કરાયો છે, તો કોર્ટ ઓર્ડર VII નિયમ 11 હેઠળ ફરિયાદ ફગાવી શકે છે.

કોર્ટએ દાહીબેન વિ. અરવિંદભાઈ કલ્યાણજી ભાનુસાલી સહિતના નિર્ણયોનો ઉલ્લેખ કરીને ભાર મૂક્યો કે જ્યાં કાર્યવાહીનું કારણ સ્પષ્ટ ન હોય ત્યાં કોર્ટની ફરજ બને છે કે તે આવા દાવાઓને પ્રારંભિક તબક્કે જ સમાપ્ત કરે.

અંતિમ નિર્ણય

દિલ્હી હાઈકોર્ટે તારણ આપ્યું કે વાદીઓએ બિન-નોંધાયેલ દસ્તાવેજોના આધારે માલિકી હકનો દાવો કરીને ચતુરાઈપૂર્વક કાર્યવાહીનું કારણ ઉભું કરવાનો પ્રયાસ કર્યો હતો, જે કાયદેસર રીતે સ્વીકાર્ય નથી. પરિણામે, કોર્ટએ CPCના ઓર્ડર VII નિયમ 11(a) હેઠળ ફરિયાદ ફગાવી દીધી.

કેસ વિગતો

કેસ શીર્ષક: નીલમ ભાટિયા અને અન્ય વિ. રીતુ ભાટિયા અને અન્ય

કેસ નંબર: CS(OS) 141/2022

કોરામ: જસ્ટિસ અમિત બંસલ