બોમ્બે હાઈકોર્ટનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદોઃ નોંધણી અધિકારી દસ્તાવેજોની નોંધણી ના પાડતા પહેલા આ બાબતો ધ્યાનમાં રાખો!

પુણેઃ બોમ્બે હાઈકોર્ટે એક ઐતિહાસિક ચુકાદામાં સ્પષ્ટ કર્યું છે કે, નોંધણી અધિકારીઓ (સબ-રજિસ્ટ્રાર) કોઈ પણ વેચાણપત્ર (સેલ ડીડ) અથવા અન્ય દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાનો ઈન્કાર માત્ર એ આધાર પર કરી શકતા નથી કે તે જમીન ફ્રેગમેન્ટ છે અથવા રેડ ઝોનમાં આવે છે. કોર્ટે કહ્યું કે, નોંધણી અધિકારીની ફરજ માત્ર એ તપાસવાની છે કે દસ્તાવેજ સંબંધિત વ્યક્તિએ જ ઉપસ્થિત થઈને કર્યો છે કે નહીં.

શું છે સમગ્ર મામલો?

પુણેના કોરેગાંવ પાર્ક ખાતે રહેતા સિદ્ધાર્થ ગોયલ અને શાંતનુ ગોયલ નામના બે વ્યક્તિઓએ તળાવડે ગામ, હવેલી તાલુકામાં આવેલા બે રહેણાંક પ્લોટ ખરીદવા માટે વેચાણપત્ર કર્યું હતું. આ દસ્તાવેજો નોંધાવવા માટે તેઓએ સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરીનો સંપર્ક કર્યો હતો. પરંતુ સબ-રજિસ્ટ્રારે આ દસ્તાવેજોની નોંધણી કરવાનો ઈન્કાર કરી દીધો હતો. ઈન્કાર પાછળ બે મુખ્ય કારણો આપવામાં આવ્યા હતા.

1. ફ્રેગમેન્ટેશન એક્ટઃ જમીનના આ પ્લોટ ‘મહારાષ્ટ્ર પ્રિવેન્શન ઓફ ફ્રેગમેન્ટેશન એન્ડ કોન્સોલિડેશન ઓફ હોલ્ડિંગ એક્ટ, 1947’ હેઠળ ફ્રેગમેન્ટ (ખંડિયા) હોવાથી પ્રભાવિત છે.

2. રેડ ઝોન અને એનએ પરમિશનઃ આ જમીન ડેહુ રોડ દારૂગોળો ડેપો (આર્મી વિસ્તાર)ના રેડ ઝોનમાં આવે છે, જેના કારણે ત્યાં બાંધકામ કરવા પર પ્રતિબંધ છે. ઉપરાંત, આ ખાનગી લેઆઉટના પ્લોટ માટે બિન-કૃષિ (નોન-એગ્રીકલ્ચર) પરમિશન પણ નથી.

સબ-રજિસ્ટ્રારના આ નિર્ણયને પડકારતા અરજદારોએ જિલ્લા નિબંધક (ડિસ્ટ્રિક્ટ રજિસ્ટ્રાર) સમક્ષ અપીલ કરી હતી, પરંતુ ત્યાં પણ તેમને નિરાશા મળી હતી. જિલ્લા નિબંધકે માત્ર ઉપરોક્ત કારણોને જ નહીં, પરંતુ વિલંબ બદલ દંડ (પેનલ્ટી) ન ભરવાનો મુદ્દો પણ ઉઠાવ્યો હતો. આ તમામ આદેશો સામે તેઓએ બોમ્બે હાઈકોર્ટનો દરવાજો ખખડાવ્યો હતો.

હાઈકોર્ટમાં શું દલીલો થઈ?

અરજદારોના વકીલની દલીલઃ અરજદારો વતી હાજર રહેલા વકીલે દલીલ કરી કે, આ જમીન પિમ્પ્રી-ચિંચવાડ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની હદમાં આવે છે, તેથી તેના પર ફ્રેગમેન્ટેશન એક્ટ લાગુ પડતો નથી. બીજું, રેડ ઝોનની મર્યાદા માત્ર બાંધકામ અને વિકાસ કાર્યો માટે છે, માત્ર વેચાણપત્રની નોંધણી કરાવવા માટે નહીં. તેઓ માત્ર પોતાના દસ્તાવેજની નોંધણી કરાવવા માંગતા હતા, બાંધકામ કરવા નહીં.

સરકારી વકીલની દલીલઃ સરકાર તરફથી હાજર રહેલા વકીલોએ જણાવ્યું કે, ‘મહારાષ્ટ્ર રજિસ્ટ્રેશન રૂલ્સ, 1961’ના નિયમ 44(1)(i) મુજબ, નોંધણી અધિકારીએ એ તપાસવાનું ફરજિયાત છે કે, જે વ્યવહાર માટે દસ્તાવેજ રજૂ કરવામાં આવ્યો છે, તે કોઈ કેન્દ્રીય અથવા રાજ્ય કાયદા દ્વારા પ્રતિબંધિત તો નથી ને? જો હોય, તો તે સંબંધિત સત્તાવાળા પાસેથી એનઓસી રજૂ કરવી જરૂરી છે. અહીં ફ્રેગમેન્ટેશન એક્ટ અને ડિફેન્સ એક્ટ બંને હેઠળ એનઓસી ન હોવાથી નોંધણી યોગ્ય રીતે નકારવામાં આવી છે.

કોર્ટે શું કહ્યું?

બંને પક્ષોની દલીલો સાંભળ્યા બાદ, ન્યायમૂર્તિ મનજુષા દેશપાંડે અને ભારતી ડાંગરેની ખંડપીઠે મહત્વપૂર્ણ અવલોકનો કર્યા.

1. વિલંબ બાબતેઃ કોર્ટે જણાવ્યું કે, દસ્તાવેજ 30 ડિસેમ્બર 2020ના રોજ એક્ઝિક્યુટ (તૈયાર) થયો હતો અને 28 એપ્રિલ 2021ના રોજ નોંધણી માટે રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો. નોંધણી અધિનિયમ (રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ)ની કલમ 23 મુજબ, દસ્તાવેજ એક્ઝિક્યુટ થયાના 4 મહિનાની અંદર નોંધણી માટે રજૂ કરી શકાય છે. આ હિસાબે 30 એપ્રિલ 2021 સુધીનો સમય મર્યાદા હતો, અને 28 એપ્રિલે દસ્તાવેજ રજૂ થયો હોવાથી તે સમયમર્યાદામાં જ હતો. તેથી, વિલંબ બદલ દંડ લગાવવાનો આદેશ ખોટો હતો.

2. સૌથી મહત્વપૂર્ણ મુદ્દો – નોંધણી અધિકારીની સત્તાઃ કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું કે, રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ, 1908 અને ફ્રેગમેન્ટેશન એક્ટ, 1947 બંને જુદા-જુદા ક્ષેત્રોમાં કામ કરે છે. એક કાયદાની જોગવાઈ બીજા કાયદામાં વાંચી શકાય નહીં.

કોર્ટે ‘ગોવિંદ રામલિંગ સોલપુરે અને અન્ય વિ. રાજ્ય સરકાર’ના કેસમાં આપેલા ચુકાદાનો સંદર્ભ લીધો. તે ચુકાદામાં કોર્ટે કહ્યું હતું કે, નિયમ 44(1)(i) હેઠળ જારી કરાયેલા પરિપત્ર (સર્ક્યુલર) રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની કલમ 34 અને 35ની વિરુદ્ધ છે.

રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની કલમ 34 મુજબ, નોંધણી અધિકારીએ માત્ર નીચેની બાબતોની તપાસ કરવાની રહેશેઃ

· દસ્તાવેજ જે વ્યક્તિઓએ કર્યો હોવાનું જણાવાયું છે, શું ખરેખર તે જ વ્યક્તિઓ તેમની સામે હાજર થઈ છે?

· હાજર થયેલી વ્યક્તિઓની ઓળખ સાચી છે કે નહીં?

· જો કોઈ એજન્ટ દ્વારા આવે છે, તો તેને એજન્ટ તરીકે કામ કરવાનો અધિકાર છે કે નહીં?

કોર્ટે કહ્યું કે, નોંધણી અધિકારી આ તપાસની બહાર જઈને એ જોવાનો અધિકારી નથી કે આ જમીન ફ્રેગમેન્ટ છે કે નહીં અથવા તેના પર બાંધકામ થઈ શકે છે કે નહીં. તે બાબતો નક્કી કરવા માટે જુદા-જુદા કાયદા અને અધિકારીઓ છે.

કોર્ટે ગોવિંદ રામલિંગ સોલપુરે કેસના અવલોકનો ટાંકીને કહ્યું કે, “સબ-રજિસ્ટ્રાર એ કોઈ નિર્ણાયક સત્તાધારી (એજ્યુડિકેટિંગ ઓથોરિટી) નથી કે તે એ નક્કી કરે કે દસ્તાવેજમાં દર્શાવેલ વ્યવહાર કાયદેસર છે કે ગેરકાયદેસર છે. જો રાજ્ય સરકાર તેવી સત્તા આપવા માંગતી હોય, તો તેણે નિયમો અથવા પરિપત્રો બદલીને નહીં, પરંતુ મૂળ કાયદા (પેરેન્ટ એક્ટ)માં સુધારો કરવો પડે.”

અંતિમ ચુકાદોઃ

આ તમામ બાબતોને ધ્યાનમાં લઈને બોમ્બે હાઈકોર્ટે સબ-રજિસ્ટ્રાર અને જિલ્લા નિબંધકના નિર્ણયોને ગેરકાયદેસર ઠરાવીને રદ્દ કર્યા છે. કોર્ટે આદેશ આપ્યો છે કે, નિયમ 44(1)(i)નો અર્થ એ રીતે કરવો જોઈએ કે તે રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની કલમ 34 અને 35ની વિરુદ્ધ ન જાય. આ ચુકાદા સાથે બંને અરજીઓ (રિટ પિટિશન) મંજૂર કરવામાં આવી છે.

શું છે અસર?

આ ચુકાદાનો અર્થ એ થાય છે કે, હવેથી મહારાષ્ટ્રમાં કોઈ પણ નોંધણી અધિકારી (સબ-રજિસ્ટ્રાર) જમીન ફ્રેગમેન્ટ છે, રેડ ઝોન છે, કે એનએ પરમિશન નથી જેવા કારણોસર વેચાણપત્ર કે અન્ય કોઈ દસ્તાવેજની નોંધણી ના પાડી શકશે નહીં. તેમણે માત્ર એ જ તપાસવાનું રહેશે કે દસ્તાવેજ કરનાર વ્યક્તિઓ તેમની સામે હાજર થઈ છે કે નહીં. આ નિર્ણયથી સામાન્ય નાગરિકોને મોટી રાહત મળશે અને જમીન-મિલકતના વ્યવહારોમાં પારદર્શિતા આવશે, તેવી કાનૂની નિષ્ણાતોએ પ્રતિક્રિયા આપી છે.